Kvadrat u Dubrovniku danas košta 2,4 puta više nego prije deset godina 

MURI Tržišni izvještaj Dubrovnik, broj 1, studeni 2026. Stanovi u Gradu Dubrovniku. Izvor: eNekretnine. Velika analiza 1.785 prodaja stanova.

Prošli smo sve kupoprodaje stanova u Gradu Dubrovniku od 2012. do danas. Doznali smo koliko se plaća u kojem kvartu, gdje cijene najbrže rastu i koliki je promet.

• 4.296 € srednja cijena m² stana u 2026. (2016.: 1.758 €)
• 256.292 € srednja cijena stana u 2026. (2016.: oko 100.000 €)
• 239 prodanih stanova u 2024., rekordnoj godini (2016.: 92)
• 395 mil. € ukupno plaćeno za stanove od 2012.

Dubrovnik je skuplji nego ikad, a najbrže rastu kvartovi koje turisti rijetko vide

Prošli smo sve kupoprodaje stanova u Gradu Dubrovniku od 2012. do rujna 2026. Ima ih 1.785. To su stvarne cijene iz ugovora, ne oglasne.

Slika je jasna. Kvadrat stana danas košta oko 4.296 €. Prije deset godina koštao je 1.758 €. Promet je rekordan. U 2024. prodano je 239 stanova, a do rujna 2026. već 173.

Najviše su porasli kvartovi izvan centra. Mokošica je poskupjela 69 %, Montovjerna 60 %, Gruž 58 %. U Starom gradu gotovo nema što kupiti. U zadnje dvije godine proda se tek šest do sedam stanova godišnje.

Za vlasnike je važno znati u kojem je kvartu njihov stan. Razlika između najskupljeg i najjeftinijeg kvarta gotovo je trostruka.

Damir Đuračić, vlasnik, MURI Nekretnine

Ključne brojke

• 4.296 € srednja cijena m² stana, 2026. +7 % naspram 2025. +144 % naspram 2016.
• 256.292 € srednja cijena stana, 2026. +156 % naspram 2016. (oko 100.000 €)
• 239 prodanih stanova u 2024., rekord. +19 % naspram 2023. (201). 2016.: 92
• 173 prodaje do rujna 2026. 51,0 mil. € prometa. 2024.: 58,8 mil. €
• +20 % rast cijene m² u jednoj godini, od 2024. (3.346 €) do 2025. (4.000 €)
• 2,9× razlika najskupljeg i najjeftinijeg kvarta. Stari grad 6.814 €, Rijeka dubrovačka 2.363 €

Deset godina, dvije i pol cijene

Godine 2016. kvadrat stana u Dubrovniku plaćao se oko 1.758 €. Danas se plaća oko 4.296 €. Najbrže su porasli kvartovi koje turisti rijetko vide.

Prije deset godina tipičan stan u Dubrovniku stajao je oko 100.000 eura. Danas isti takav stan, srednje veličine od oko 63 m², stoji oko 256.292 eura. Cijena po kvadratu porasla je 2,4 puta.

Rast nije bio jednak svake godine. Do 2019. cijene su se kretale polako. Pandemija ih nije spustila, samo je na kratko usporila promet. Pravi skok dogodio se nakon 2022.

+20 %. Toliko je kvadrat poskupio samo u jednoj godini, od 2024. do 2025.

Promet je rekordan. U 2024. prodano je 239 stanova za ukupno 58,8 milijuna eura. Godinu prije bilo ih je 201, a 2016. tek 92. Do rujna 2026. prodano je već 173 stana za 51,0 milijuna eura. Ova godina mogla bi srušiti rekord iz 2024.

Najbrže raste Mokošica. Ondje je kvadrat u odnosu na razdoblje 2017. – 2019. poskupio 69 %. Kupci koje je istisnuo centar sele se prema jeftinijim kvartovima. Tamo cijene sustižu ostatak grada.

Srednja cijena m² stana po godinama (€)

Promet: broj prodanih stanova

• 2016. 92 prodaje
• 2023. 201 prodaja
• 2024. 239 prodaja, 58,8 mil. €
• 2026. do rujna 173 prodaje, 51,0 mil. €

Od Mokošice do Straduna: koliko košta kvadrat

Razlika između najskupljeg i najjeftinijeg kvarta gotovo je trostruka. Za cijenu jednog stana u Starom gradu u Rijeci dubrovačkoj kupite dva i pol.

Kako su kvartovi rasli

Kvartovi su određeni prema cjenovnim blokovima Porezne uprave i adresi. Pile i Kono uključuju dio Gornjeg Kona i Zlatnog potoka. Rijeka dubrovačka bez Mokošice. Kod kvartova s manje od 40 prodaja od 2024. brojke su orijentir.

Milijunski stanovi: gdje ih ima i kada

Od 2012. u Dubrovniku je prodano 13 stanova skupljih od milijun eura. Devet ih je prodano od 2022. naovamo.

• 13 stanova prodano za više od milijun eura od 2012.
• 9 od 13 prodano je od 2022. naovamo
• 4 od 5 najskupljih kvadrata ikad prodano je na Pločama, a ne u Starom gradu

Preko 10.000 €/m². Najskuplji kvadrati u gradu prelaze 10.000 € po m². Kupci na Pločama više plaćaju pogled na zidine nego adresu unutar njih.

Tipična cijena stana po kvartu

Dubrovnik u brojkama

• Plaće za kvadrat: 4,5. Toliko prosječnih neto plaća u Hrvatskoj košta jedan kvadrat u Starom gradu. U Mokošici je to 1,9 plaće.
• Najprometnija ulica: Od izvora. Ulica u Mokošici s više od 230 kupoprodaja stanova od 2012. To je više nego u cijelom Starom gradu, gdje ih je bilo oko 170.
• Stari grad: 6 – 7 stanova godišnje proda se unutar zidina u 2025. i 2026. Prije 2023. bilo ih je 15 do 21. Na prodaju se jednostavno nema što kupiti.
• Ploče pobjeđuju grad: 4 od 5 najskupljih kvadrata ikad prodano je na Pločama, a ne u Starom gradu. Kupci više plaćaju pogled na zidine nego adresu unutar njih.
• Milijunaši: 13 stanova prodano je za više od milijun eura. Prvi je prodan 2015., a devet od 2022. naovamo.
• Najpovoljniji kvart: 2.363 € po m² je srednja cijena u Rijeci dubrovačkoj. U Starom gradu je 2,9 puta viša.
• Najveći rast: +69 %. Mokošica je od 2017. – 2019. poskupjela najviše od svih kvartova. Jeftiniji kvartovi sustižu skuplje.
• Najživlji mjesec: ožujak. Od 2019. najviše se ugovora potpiše u ožujku, prije sezone. Najmirniji je studeni.
• Tipičan stan: 63 m². Toliko ima tipičan stan prodan u Dubrovniku. Ta se veličina nije promijenila deset godina. Promijenila se samo cijena.

Što dobijete za 250.000 €?

Isti novac u jednom kvartu kupuje garsonijeru, a u drugom obiteljski stan. Računato po srednjoj cijeni m² od 2024. do 2026.

Dubrovnik je skuplji od Zagreba

Kvadrat stana u Dubrovniku danas košta više nego kvadrat novog stana u Zagrebu.

• 4.296 € Dubrovnik, svi stanovi, 2026., medijan kupoprodaja
• 3.518 € Zagreb, novi stanovi, 1. polugodište 2026. (DZS)
• 2.994 € Hrvatska, novi stanovi, 1. polugodište 2026. (DZS)

U Dubrovniku se većinom prodaju stariji stanovi, a i oni su skuplji od prosječnog novog stana u Hrvatskoj. Brojke nisu izračunate na isti način pa ih treba gledati okvirno. Ipak je jasno da Dubrovnik pripada samom vrhu hrvatskog tržišta.

Što dalje? Ponuda u Starom gradu, na Pločama i Pilama gotovo se ne povećava. Nove gradnje ima tek na rubovima grada. Zato očekujemo da će razlika između centra i periferije ostati velika. Najveći rast i dalje bi mogli imati kvartovi poput Mokošice i Gruža.

Ovo su stvarne prodajne cijene iz ugovora, ne oglasne. Raspon unutar svakog kvarta ovisi o lokaciji, pogledu, katu i stanju stana. Želite li znati koliko vrijedi baš vaš stan? Javite nam se za besplatnu procjenu.

Što to znači za vlasnike

Cijena po m² jako ovisi o kvartu. Razlika između najskupljeg i najjeftinijeg kvarta je 2,9 puta. Najbrže rastu kvartovi poput Mokošice (+69 %), Montovjerne (+60 %) i Gruža (+58 %).

Što to znači za kupce

Za 250.000 € u Rijeci dubrovačkoj dobijete 106 m², a u Starom gradu 37 m². U Starom gradu se godišnje proda tek šest do sedam stanova, pa je izbor malen.

Što ovaj izvještaj ne prati

Izvještaj prati samo zaključene prodaje iz ugovora. Ne prati oglase, pa nema podataka o danima na tržištu ni o ponudi.

Kako smo računali

Izvor i obuhvat

Podaci su iz eNekretnina, službene evidencije kupoprodajnih cijena Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Obuhvaćeno je 1.785 prodaja cijelih stanova u Gradu Dubrovniku od 2012. do rujna 2026. Izostavljeni su suvlasnički dijelovi, prodaje ispod 30.000 € i ugovori s nerealnom cijenom po m². Cijene su medijani, pa ih pojedine iznimke ne iskrivljuju. Plaća je prosječna neto plaća u Hrvatskoj za siječanj 2026. (DZS, 1.511 €).

Pojmovi i napomene

• Srednja cijena (medijan). Sredina svih prodaja. Pola je skuplje, pola jeftinije. Pojedine iznimke je ne iskrivljuju.
• Cijena po m². Cijena iz ugovora podijeljena površinom stana.
• Tipičan stan i tipična cijena. Srednje vrijednosti prodaja u kvartu, od 2024. do rujna 2026.
• Rast. Promjena srednje cijene m² između razdoblja 2017. – 2019. i 2024. – 2026.
• Kvart. Određen prema cjenovnim blokovima Porezne uprave i adresi. Rijeka dubrovačka je bez Mokošice.
• Što je prodaja. Kupoprodajni ugovor za cijeli stan. Suvlasnički dijelovi nisu uključeni.
• Plaća. Prosječna neto plaća u Hrvatskoj za siječanj 2026. (DZS, 1.511 €).
• Usporedba sa Zagrebom. Podaci DZS-a za nove stanove, 1. polugodište 2026. Nije izračunato na isti način, pa je okvirno.
• Mali uzorak. Za kvartove s manje od 40 prodaja od 2024. brojke su orijentir. To su Stari grad, Ploče, Pile i Kono, Zaton i Orašac te Rijeka dubrovačka.
• Podaci za 2026. Obuhvaćeni su ugovori do rujna 2026. Kad eNekretnine dodaju nove ugovore, brojke se mogu malo promijeniti.

MURI Nekretnine. Damir Đuračić, vlasnik. +385 99 205 9616, damir@muri-realestate.com. Hodilje 26, Ston.

Za medije i upite: damir@muri-realestate.com. Prenošenje podataka dopušteno je uz navođenje izvora: MURI Nekretnine, Tržišni izvještaj Dubrovnik, studeni 2026. Izvještaj nije procjena vrijednosti pojedine nekretnine.